“就地过年”影响下的春节楼市：一二线成交旺盛 返乡置业冷清

贝壳研究院数据显示，与往年重点城市春节假期二手房实际成交几乎为零不同，今年春节期间（2月11日-2月17日），重点18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市链家成交量在5套及以上。

除一线城市交易火爆外，二线城市中，成交热度较高的城市多为都市圈中心城市，比如成都、西安、苏州、合肥及重庆等。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，今年春节期间市场热度高于往年主要原因有二，一是防疫“就地过年”号召以及疫情形势明显好于去年情形下，重点城市有一部分购房需求释放，链家APP线上房源浏览量同比增加约1.5倍；二是市场预期处近三年高位，今年春节期间贝壳重点城市二手房市场景气指数约41，过去两年分别为35和29。

相比之下，对返乡置业颇为依赖的三四线楼市，成交并不活跃。山东西南部某市一房企负责人向21世纪经济报道记者表示，按照当地疫情防控的要求，今年春节期间，公司关闭了售楼处，直到大年初七（2月18日）才开始营业。这期间，虽然开放了线上销售，但咨询者寥寥无几。

而在前几年，该项目并不会在春节期间暂停线下销售，相反，有时候因为咨询者太多，公司还会雇一些临时销售人员来帮忙。

前述房企负责人表示，除了返乡人数减少外，受疫情影响，很多外出务工人员的收入有所下降，购买力和支付能力难免受到影响。

贝壳研究院通过对126个城市（非一线城市）的楼市成交统计发现，与新一线城市和二线城市相比，春节期间，三四线城市房地产交易明显偏冷。

按照城市级别来看，春节期间，新一线城市平均成交热度约为38.2，二线城市约为7.2，三线城市约为3，四线城市约为1.15。

由于大城市生活成本高企、压力增大，加之中小城市纷纷出台人才引进政策，“返乡置业”是近年来三四线楼市的重要支撑。对于人口流出规模大的三四线城市来说，春节及国庆长假期间的返乡置业成交规模，往往会占到全年交易的三到四成。

贝壳研究院指出，除了返乡置业受限外，三四线楼市降温还有一个大背景：棚改降温。

2016年到2018年，大规模的棚户区改造对全国楼市形成了显著支撑，尤其大幅拉动了三四线城市的住房需求。从2019年开始，棚改规模迅速下降，三四线楼市也逐渐降温。

多数分析人士认为，在棚改降温、一二线城市重新成为热点的情况下，三四线楼市有可能延续相对低迷的状态。

热点城市在春节期间的良好表现，能否快速激活楼市的“阳春档”？

许小乐认为，热点城市的升温节奏要明显快于往年，但3月到5月的楼市传统“小阳春”能否如约而至，仍要取决于政策力度。

由于房价出现非理性上涨苗头、市场恐慌情绪再起，今年1月以来，重点城市密集出台了一轮调控政策，既从限购、限售、税费等方面进行施压，又对“假离婚”、信用贷、法拍房、赠与房等方面的漏洞进行填补。

春节前夕，住建部先后赴四个一线城市进行督导。

许小乐指出，调控效果逐渐显现，市场预期降温。如上海2月上半月二手房业主调价中涨价占比水平较1月下降4个百分点，深圳二手房业主调涨占比在2月以来也呈现持续下降态势。全年看，预计热点城市二手房市场热度低于去年，价格涨幅收窄。

多数分析人士认为，对于购房者而言，现阶段的确是入市的好时机，但由于调控政策对供需双方都有限制，预计需求大规模释放的情况不太会出现。

因此，在即将到来的3到5月，楼市会出现常规的季节性升温，而很难超预期火爆，因此，对“小阳春”的期待不宜过高。价格方面，在一二手房价倒挂、地价抬升等因素的影响下，热点房价仍然有回升的动力，但在各项调控政策影响下，房价大概率会保持平稳。