土地市场回暖：头部房企排名微妙变化背后的土储之争

为应对经济大环境的变化，大部分房企提出保守的销售目标，销售增速维持在70%左右。

回顾过去几年的楼市，2015年下半年楼市开始步入上行周期，2016-2017年一二线城市楼市全面上行，2018年之后三四线城市开始轮动上涨。同时，我们看到，百强房企销售金额权益比从2016年的85%、2018年的80%进一步下降至2019年的75%左右，连续三年出现持续下滑。

市场周期的上行与权益金额的下滑导致房企的“全口径”销售金额大幅上升，同时，房企也可以在这样的市场周期里获得不错的规模红利。房企通过“合作开发”“小股操盘”“代建”等方式快速进行规模扩张。

同策集团首席分析师张宏伟认为，房企在2020年投资拿地上，一些优质地块必然在权益比例上提升，控制“合作开发”的空间，以提升利润空间。从当前市场特点与企业策略整体表现来看，大部分品牌房企正在回归市场基本面相对不错的一二线城市，因此，一二线城市的优质地块的投资权益必然会上升。

“如果从2020年全年预期来看，楼市和房企的交易量同步下滑10%，那么，对于房企来讲，唯一可以做的事情就是尽可能保住规模的同时，在2020-2022年未来市场平稳上行周期增加收益，也就是增加利润。比如，以万科、新城为代表的房企开始更加注重效益，也就是利润。以中梁为代表的相对比较激进的房企也开始修炼内功，增速也开始放缓了。”张宏伟说。

头部房企对于未来市场周期趋势预期与企业规模化诉求的看法不同，也会导致权益变化，比如，在市场下行周期，权益比例就可以适度降低，一方面可以分散更多的市场风险，另外一方面，通过降低权益比例还可以继续维持规模化扩张，市场地位仍然可以保持增长，从收益的总量的角度来看，也会保持总量的增长。

当市场周期趋势预期向好，权益比例的降低就会导致“增收不增利”的状况发生，这也是万科、新城等未来更加注重效益的主要原因。龙湖是“权益比例”控制比较好的高手，比如龙湖一直将投资的权益比例控制在70%左右。据龙湖财报，2018年龙湖获得91幅新土地，权益地价730亿元；权益建面接近1400万平米，权益比例近7成。截至2019年年底，龙湖的土地储备合计6814万平方米，权益面积为4742万平方米，权益比例为69.59%，基本维持在70%左右的比例。

龙湖之所以一直维持在70%，是因为龙湖规模上已经步入TOP10房企，这个阶段既要增收又要增利，要的是规模经济，而不是规模不经济。相比之下，部分前20的房企，也在调整土储权益比，比如旭辉，旭辉财报数据显示，2019年旭辉新增土储权益比例是65%，预计旭辉今后的买地权益都会放在68%-70%。未来三年销售权益也将逐步提高，2020年60%、2021年65%、2022年70%。旭辉权益比例从60%逐渐提升，这说明旭辉一方面仍然有规模化诉求，但是未来3年对于利润或效益这方面要求越来越高。

部分中小房企还在规模化扩张。

近期的土地市场，不仅大房企在抢地，中小房企也在入市。此前的3月27日，绍兴出让一幅土地，开拍前有多达22家开发商报名，包括绿城、中海、招商、保利等，结果由众安房产拍得，地块楼面价超过2万元/平方米。

即使是在当前市场下行或平稳周期，对于未来规模化诉求的看法不同也会导致权益变化，比如，一部分还在持续规模化的中小房企的投资权益比例预计仍然维持在较低水平，有规模较小的上市房企，如银城等，未来3年“全口径”总销金额要达到千亿规模，这也就意味着，在未来3年这些企业在投资上“合作拿地”方式仍将普遍，整个集团投资的权益比例仍将维持在4成甚至更低水平。

行业集中度在迅速增加，相比大房企调整规模增速做大利润空间，中小房企只有先冲规模，才能减少被收并购的风险。当前就迎来了2-3年规模化的“窗口期”，这也不难理解当前有部分房企对资本化的考量，比如近期弘阳物业、上坤地产分别向港交所递交招股说明书。

从已经披露的财报数据看，上坤地产上市需求迫在眉睫。据招股书显示，2019年上坤地产营收75亿元，专注于长三角、珠三角地区，在全国共有43个项目。根据克而瑞2019年房企200数据，上坤地产全口径销售额271.8亿排名第91位，权益销售额155.9亿，排名第114位。

与近两年赴港上市的中小房企相比，项目偏少是上坤地产的弱项。2018年，上坤地产收益同比下降42.7%，而在2019年再次同比上升10%。这是项目主要布局在长三角尤其是上海的结果。截至2020年2月29日，上坤地产应占总建筑面积超过70%位于长三角经济区，2017年、2018年及2019年，物业销售收入分别有100%、100%及60.8%来自上海的物业项目。

像上坤地产这样的中小房企拿地需求相对更迫切。3月以来，随着房企融资渠道大幅增加，资金面有所改善，各地亦因城施策在土地供应和交易上积极做好保障和服务，包括加大地块推介、调整优化地块开发要求等多重利好刺激，土拍市场回暖迅速，但主要还是源于房企对未来发展的担忧。